经过四年探索试点，佛山市南海区农村集体土地流转有了更大动作。

　　1月8日，佛山市南海区农村集体土地交易中心、集体产权交易中心、集体经济股权管理交易中心三大平台同时挂牌，标志着南海深化农村综合改革的最新举措。

　　南海区国土城建和水务局常务副局长黄文富在接受21世纪经济报道记者采访时表示，农村集体土地交易中心的成立，是对此前南海区在农村集体土地流转试点上的深化和拓展，对释放集体土地潜力，推动南海农村综合改革和意义重大.

　　“集体建设用地要释放出最大的效能出来，一个是百姓要得到实际利益，开发商也能有持续发展，政府通过流转推动城乡一体化的建设，加强土地的集约使用，做得好的话就是多方共赢。”黄文富表示，南海的试点做法，或为农村集体土地流转探索出一个方向。

　　构建集体土地流转政策体系

　　“十八届三中全会提出土地同地、同权，在广东是同地、同价、同权，中央文件是这么说，但怎么做，如何去实现，怎么样才是规范的、公平的、合理的方式，还并不清晰。”

　　黄文富指出，要将法规和政策环境完全不同于国有土地的集体土地资产盘活，南海区必须构建一套完整的土地流转政策体系。

　　他向21世纪经济报道记者介绍，南海区之所以能在此时成立农村集体土地交易中心，是因为前期已经有大量准备工作。这些做在前面的政策准备、土地产权界定、基准地价体系建立和镇街一级农村集体资产交易平台运行等工作，是能够成立集体土地交易中心的基础。

　　其中，对集体土地产权主体的确权登记和基准地价体系的建立，是实现集体土地流转的核心，也是牵涉各方利益最多，最为复杂的事项。

　　南海区自试点伊始，便开始了集体土地产权主体确权工作。截至2013年3月，完成集体建设用地使用权初始登记30549宗，发证覆盖率为96.43%，完成宅基地使用权初始登记468216宗，发证覆盖率为91.93%.基本完成了土地产权的确权工作。

　　另一方面，南海区在2011年开始着手建立集体建设用地基准地价体系，通过对不同用途的集体土地制定基准地价，为集体土地交易提供了依据，并于2013年2月顺利完成。

　　在实际试点上，南海以“三旧改造”为抓手，推动农村集体土地流转的尝试。

　　根据南海区提供的初步统计数据，2013年，南海区有192宗共计1819.05亩集体土地通过原有的资产交易平台出租，另外5宗共计47.03亩出让，3宗共计49.65亩抵押。

　　记者也了解到，在前期推动土地首次流转的基础上，南海区已草拟了规范农村集体建设用地二次流转的政策文件，经南海区政府发布后即可实施。

　　“以前我们的流转方式集中在出让、出租这种一次流转的方式上，建立这个交易中心，也是想对土地流转方式继续深化和拓展，考虑转让、转租和抵押。”黄文富表示。

　　2013年12月，国务院发展研究中心副主任刘世锦、国务院发展研究中心农村经济研究部副部长刘守英等专家，在对南海集体建设用地流转进行了一次全面调查，在一篇署名报告中，专家组评价：“南海区集体建设用地进入市场，开创了集体建设用地上的工业化、城镇化模式，也为农民分享城镇化进程的土地增值收益提供了机遇，实现政府与农民、农村与城镇发展的共赢。”

　　需突破上位法限制

　　尽管南海目前已经有多次成功进行农村集体土地交易的尝试，但黄文富知道，对于投资者来说，在这背后还潜伏着很多的风险。

　　这种风险并非是因为交易本身的问题而产生的，而是因为在国家现行的法律法规中，对南海区的“先行先试”做法，有着诸多的限制性条款。

　　譬如，尽管十八届三中全会提出允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，但这与在现行的《土地管理法》中，第62条集体土地不得出让、出租，不得用于非农建设的规定有悖。

　　而在实际操作中，南海农村集体建设用地的流转早已超出了规定的范围。以对土地的使用为例，目前南海区的政策规定，农村集体建设用地流转后，只要符合南海区的产业发展规划和城乡建设发展规划等，可以允许其开发商贸服务、酒店等非住宅类物业。

　　另一个被提及最多的制约，是有关于交易合同年限的问题。按照国有土地的通行做法，一般的商服用地一经出让，使用年限长达50年，工业用地则为40年。南海区进行出让的农村集体建设用地，虽然其在实际操作中也遵照商服用地50年、工业用地40年的做法，但其签订的合同，却需要遵守经济合同法有效期20年的限制。

　　这意味着，如果现行的法规不做修改，20年之后，如果集体土地的交易双方出现诉讼，法院的判决只能一边倒的裁定双方签订的合同年限无效。

　　此外，对于出让土地到期后，上盖物业如何处理的问题，南海区也颇感棘手。按照三中全会“同地同权”的方向，集体土地上盖物业的归属应该向国有土地看齐，但目前在法规没有修改的情况下，南海采取的做法是合同到期后，上盖物业全部无偿归集体经济组织所有。

　　“这就有些违背了同地同权的方向”，黄文富表示，“现在这种政策法规的冲突非常明显，希望能够从顶层设计上有个改变。”

　　（编辑：喃喃）