分析称今年房地产供应增加需求减少，去化率会低于2013年

　　近日，房地产业内“垫首付”现象呈现愈演愈烈之势。据南都记者初步统计，已有包括保利地产、雅居乐、合景泰富、祈福集团等华南房企加入阵营，涉及约20个楼盘。事实上，综合房企的年报不难发现，这种谨慎保守做法早有迹象。多家房企年报显示，房企今年以来固守现金、拿地少、加速去化。万科、恒大、保利等一线房企业绩显示，利润上涨而利润率增幅相对缓慢。

　　以保利地产为例，公司高层向南都记者透露，今年还将从再融资和国际债券市场寻找融资机会，而垫首付的做法也并非降价。在反映后市的拿地方面，各大房企动作同比放慢，由于拿地普遍转向一二线城市，这也直接导致所占资金成本提升。

　　“房企的动作可从两个方面看到端倪，一是从新一年的销售目标和力度看，算比较保守和审慎乐观，二是2014年销售去化率，大部分都是在60%左右，这也是一个比较中庸的水平。”广州经纬房产市场总监瞿中奇接受南都记者采访表示，这就说明，市场今年谨慎乐观，保持2013年的预期。

　　大房企现金流充裕

　　大房企中，垫首付的保利地产并无明显的缺资金迹象。年报显示，到去年年底，保利地产有338亿元的资金余额。另外，资本市场放开也让保利再度警惕起来。保利地产董事会秘书黄海就向南都记者表示这是利好行业的消息，而保利也一直对此保持期盼并做准备。

　　行业闻风而动。3月以来，中茵股份等6家房企共获批再融资金额超过120亿元。从资本市场看，截至目前已有40家左右上市房企发布再融资预案。

　　在现金流控制上，多家华南上市房企表示看好资金是第一要务，再融资终于开闸是好消息，不过利好不会大幅普及。另一方面，网易房产数据显示，广州一季度一手住宅共网签了16194套，同比大跌40%，均价为13833元/平方米，同比跌2.5%.业内人士分析，一季度成交萎缩主要受政策和市场观望气氛影响。房企“守资金”的做法存在客观必要性。

　　碧桂园总裁莫斌就向南都记者表示，虽然年初有关于银行缩紧开发贷的传闻，但对于碧桂园来说资金环境在好转，因为行业竞争深入之后，资金会处于安全考虑，集中转向信誉良好的房企，而这也是碧桂园保持资金稳定的“秘诀”。目前碧桂园现金及银行存款达267亿元。

　　其他销售额更高的房企“守钱”也有招数。综合报告期内的销售回笼和净增银行贷款，万科的货币资金是443.6亿，恒大的现金余额同比增113%至536.5亿，已是行业第一。

　　“其实现在房企就是把高周转视为共性了，因为后市不稳定，落袋为安守住现金一定是王道。所以有些房企有些急于销售的动作。”中信房协研究总监林波接受南都记者采访表示，这也是当前规模化战略颇受器重的一个原因，而民间资本比较充裕的地区比如福建、广东还是很受利好的。

　　恒大集团总裁夏海钧就在业绩发布会上向南都记者表示，资金方面的判断是“优者更优”，虽然算上各种营业外和金融业务收入等，恒大可动用资金达1020.4亿元，仍要求旗下项目一律竣工一年后清盘，积极蓄客快速出货。

　　恒大就透露其守住现金流的“要诀”，包括拿地时模型计量利润空间，“有些项目就适合恒大做，比如北京自住房项目，一般来说利润很低，但恒大通过标准化运营和产品结构控制，实现利润空间，恒大自己的工程建设比一般的地产商便宜10%-20%.”

　　值得注意的是，碧桂园、保利地产近年都有经营性现金流为负的现象。其中，保利地产2013年年报显示当年由经营活动产生的现金流量净额为-97.54亿元，同比上一年的30.93亿大幅下降了415.4%.而去年，保利地产全面布局46城大规模开工。保利地产解释，主要是期内地价、工程款、税金支出及与联营、合营企业往来增加所致。

　　“今年以来信贷收紧，房地产企业的融资成本也在增加。这有两个背景，一是去年利率市场化，各大银行为了争夺存款提高存款利率，贷款利率也提高；另一个就是余额宝利率高，这从竞争角度来说，也是银行吸收资金存款的成本提高了，从而导致贷款利率上升。”广州经纬房产市场总监瞿中奇向南都记者表示，银行对房地产市场虽然没有明显的警示和不看好，但是风险意识明显增强。

　　土地投资谨慎

　　无论资金或多或少，房企拿地的动作已然失去了往昔“豪爽”的作风。中海地产于2月底在广州芳村以96亿夺得4地之后曾暗示“竞争也不是特别的激烈，因为现在行情不是那么好了”。从总体上来说，业内公认房地产的暴利时代过去了。恒大董事局主席许家印就表示，今后会保持合理的去化率，守住利润。

　　自今年2月万科销售简报披露以来，万科共计增加了5个新项目，分别位于北京、广州、深圳、南京、南昌，支付土地款36.92亿元。而去年一季度，万科新增21个项目，一季度实现开工面积402万平方米。

　　不少房企如保利、恒大均放缓了拿地动作，但投资区域和单价明显有更高端的趋势。比如恒大就大手笔在去年和今年年初数次进入前几年未曾踏足的北京。

　　万科董事会秘书谭华杰向南都记者介绍拿地观点时就说，不同地区市场分化较大，比如说，一线以及部分沿海二三线城市，市场比较景气，但由于2012年已经率先回暖，基数较高，2013年成交面积整体增长并不多。而内地多数三四线城市，成交面积相比2012年虽然有所改善，但由于近年来开工较多，可售及在途供应量巨大，目前仍处在去库存阶段。

　　碧桂园鼓励各个区域公司跨区拿地，甚至在拿地方面互相竞争，例如，广清和粤北区域公司都能在华北的山东拿地，这就得益于碧桂园的拿地和运营的标准化。

　　“拿地的标准化是指根据现金流、净利润等数据倒推意向地块的投资金额、规划设计，公司能做到就去竞拍，不能就放弃。”碧桂园有关负责人向南都记者介绍。为保证拿地后快速供应，碧桂园将基准工期控制为5-7个月，最优状态下能实现拿到土地可马上开工。

　　对于三四线城市拿地风险的问题，万科总裁郁亮表示，“万科买的地是盖有人用的房子，我们会继续强调做主流需求地，不是按照一二、三四线城市去区分。”

　　郁亮称，在今年的拿地策略上，万科不会去区分城市等级，“万科在大家一窝蜂去三四线城市的时候也没放弃一二线城市的投资，现在大家都回到一二线城市的时候，万科同样还会关注三四线城市。”

　　受此前土地储备不足对发展的制约，2012年开始，保利地产在全国进行大规模的储地运动，以解决公司发展的主要制约因素，并在土地出让价格不断高企的背景下，先发制人。与去年同期相比，保利地产2013年上半年拿地19块，土地出让金额比去年增加171亿元，增幅为214%.

　　综合近期公告，保利共耗资99亿取得的10幅地块中，广东省就有6幅，总成交价82.2亿元，占比高达82%.从区域来看，保利获取项目主要位于广东省的中小城市，其中东莞有两幅地，佛山、清远、肇庆、广州萝岗区各一幅。

　　保利地产认为，与中小型房企相比，保利地产的区域布局更为广泛，对不同层级区域楼市更有感知。而保利地产更早早地布局其他业态，在转型中属于先行者。

　　恒大地产年报显示，去年新增土地储备建筑面积达2684.9万平方米，新增土地储备主要分布于北京、上海等一线城市，以及天津、杭州等经济发达的二线城市，全年共新增一、二线城市项目34个，占比高达51.5%，较2012年大幅上涨23.9%.

　　2013年，碧桂园拿地总量较2012年全年有明显上升，与2011年、2012年相比分别上升72%和64%，唯一下降的数据就是，2013年拿地的成本创近年新低，仅为1113元/㎡，这在开发商纷纷聚焦抢占一线城市土地资源的背景下，显得格外与众不同。碧桂园称这一策略证明其是新型城镇化的受益者。

　　去化越快越好

　　事实上，中国房地产整体还处在调控之下。近期楼市纷纷传来商品房降价或打折消息，而如果翻开万科、中海等大型房企的2013年年报，可以发现，下调2014年销售增速，开始成为大概率动作。

　　对于2014年，地产大佬们也谨慎起来。万科、碧桂园、世茂、龙湖等，将增速确定在20%或略低。

　　保利地产注意到，为保证高去化率，就要深耕市场需求庞大而稳定的区域，比如主要一、二线城市。以此为重点，在新增拓展、首开项目指导支持方面都会有所倾斜。2014年，保利在北、上、广地区合计将有10个新项目入市，其中北京的旧宫、上海的西岸、广州汉溪长隆的保利大都汇等项目都备受关注，有望取得较好的去化成绩。

　　在保利地产的年报中，对上述业态的具体增长目标没有提及，凸显了转型尚在探索阶段。但从多业态的布局，以及对房地产基金业务的加码上，不难看出其转型路径。

　　而为了实现高周转率，碧桂园创始人杨国强就在“金九银十”期间要求各地项目，存货在次年6月去化75%，两年内去化90%.

　　综合上述华南房企2013年报显示，去年的存货年去化率多数在60%至70%.若按照财务人士推算，以中海为例，其年报显示可售物业市值1760亿左右，以去化率60%计算，意味着2014年销售额为1056亿元。不过，中海去年年报显示实际去化率为85%，意味着中海今年去化目标大幅调低。

　　以此测算出的万科今年去化率比去年低10%左右。而恒大去化率只有55%，绿城、新城控股、融创中国等多家房企甚至不足50%.

　　“2014年行业的整体供给增加，估计面积增加10%左右，需求却有所衰退，行业整体的去化率会低于2013年。”代理机构世联行一位人士向记者表示，行业增速的显著下降将会带来较大冲击，会有部分加杠杆过度的开发商面临着去库存的压力，开发商分化的现象将更加明显。

　　而一些小微房企要警惕身边的“大鱼”了。恒大、保利、绿城等南方大房企都表示，会关注小房企项目收购事宜，以优异的资金成本获取良地。

　　（编辑：喃喃）